置業四大考慮助規劃

很多香港人認為置業，既可自住又可在旺市時享受資產升值的甜頭，但奈何香港樓價「離地」，小市民難以上車。假如您部署置業，認清以下四點以確保您買到「心頭好」。

一、決定購買什麼物業

很多人選擇購買二手物業，只因二手樓多有即買即住優勢。選擇二手樓，除了看位置、方位、交通等基本因素，入屋還要留意單位會否太殘舊、洗手間及天花有否滲漏問題，以至單位外是否近垃圾房、鄰舍關係如何、單位是否凶宅也要留意。另外樓齡逾三十年的大廈，法例規定需進行強制驗樓，可能需夾錢維修而產生潛在開支。

二、認清買賣物業流程

跟業主成功議價後，買賣雙方便需簽署臨時買賣合約，需要即場繳付3-5%訂金，14天內需到律師樓簽署正式買賣合約，屆時需補足樓價10%訂金。一般買賣二手樓會有45天成交期，有按揭需求的準買家需在期內尋找銀行上會。買二手樓屬現狀交收，但往往在成交前一至兩天會實地進行驗收。如果購買二手樓過程有委託代理，也需支付代理樓價1%佣金。

三、購買住宅需繳付稅項

買樓最大筆開支出，除了首期之外，就是印花稅。200萬以下物業需繳付從價印花稅100元，但樓價遞升支出就愈多，以一層逾2173萬元的單位計，從價印花稅高達樓價4.25%。如果本身持有超過一層物業，則需繳交劃一樓價15%的印花稅。買家本身屬海外買家、或以公司名義入市還需再繳付樓價15%買家印花稅。全數稅項均需在簽署合約後三十天內繳付。

在香港賣樓獲利不需繳稅，但倘若持有物業三年內轉售，則需視乎持有年期繳付額外印花稅。

四、申請按揭注意事項

審批按揭前，銀行會視乎物業價值作出估值，來批出實際的按揭金額。根據金管局，銀行最高只能批出六成按揭，一千萬元以上物業最高只能造五成按揭。但當然如果買家本身首期不足夠，也可向按揭證券公司申請按揭保險，以彌保首期不足。

申請按揭時，銀行會否批出貸款，還要看供款人的入息狀況，究竟供款佔入息會否多於一半外，還要看在加息三厘後，供款佔入息會否多於六成。如果本身持有多於一層物業，則無論按揭成數及壓力測試也要再收緊一成。

銀行有提供拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)及定息按揭。H按是即以拆息計算的按揭計劃，由於近期拆息回落，故樓按息率較傳統最優惠利率按揭為吸引。拆息按揭往往會提供鎖息上限，可在拆息高企時轉用P按供樓。除了需衡量息口外，還要比較銀行提供的現金回贈、罰息期、以及銀行有否跟樓按相同的儲蓄掛鈎戶口。